rachat

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt français payé par les personnes détenant un patrimoine net (défini selon les règles de la loi) supérieur à 760 000 euros (seuil au 1er janvier 2007). L'ordre de grandeur de cet impôt est de 1% (fourchette de 0,55% à 1,80%).

Particularité de l'ISF : c'est un impôt déclaratif et autoliquidé.
Il appartient aux personnes concernées de faire elles-mêmes une estimation détaillée de la valeur de leurs biens au 1er janvier, de calculer le montant de l'impôt et d'envoyer leur déclaration, accompagnée du chèque, à la Direction générale des Impôts (D.G.I), et plus particulièrement au service des impôts des entreprises dont dépend leur domicile au 1er janvier, avant le 15 juin. Le fisc peut contrôler la déclaration et éventuellement effectuer un redressement pendant trois ans (dix ans en cas d'absence de déclaration ou d'omission d'un bien).

Champ d'application
 
L'ISF ne concerne que les personnes physiques qui possèdent un patrimoine dont la valeur nette est supérieure à un seuil fixé par la loi (soit en 2006 environ 450 000 foyers, en hausse de 18% en deux ans). Ce seuil était de 4 730 000 francs en 1999 et de 720 000 euros en 2003. En 2007, il a été fixé à 760 000 euros (étant précisé que depuis cette même année, il est prévu que les seuils des différentes tranches du barème sont augmentées chaque année pour tenir compte de l'érosion monétaire). Seule la fraction de la valeur du patrimoine dépassant ce seuil est imposée, afin d'éviter des changements de situation trop tranchés.
La loi à la suite d'un jugement reconnaît toutefois une déduction de 20% pour la valorisation de la résidence principale.
Exemple : une personne possédant un patrimoine évalué à 778 000 euros ne sera imposée que sur les 18 000 euros dépassant le seuil des 760 000, soit 99 euros par an.

Le calcul du patrimoine s'effectue, quant à lui, en fonction du foyer fiscal, sans considération du régime matrimonial.
Il retient donc les éléments du patrimoine appartenant à l'ensemble des membres du foyer fiscal, soit dans le cas d'un couple tous les biens appartenant à l'un ou à l'autre des conjoints. C'est d'ailleurs pour cela que par disposition expresse du législateur les couples (y compris de même sexe) vivant en concubinage sont assimilés aux couples mariés pour le calcul du patrimoine (Art. 885 E du CGI), idem pour les personnes ayant conclu un PACS.
Toutefois, les époux mariés sous le régime de la séparation de biens et qui ne vivent pas sous le même toit font l'objet d'une imposition séparée.
De plus, pour éviter des montages fiscaux trop aisés, la loi considère désormais les usufruitiers comme les véritables propriétaires.

Les personnes redevables de l'ISF, qui ont leur domicile en France, sont redevables de l'ISF sur les éléments de leur patrimoine quelle que soit leur localisation, en France ou à l'étranger, sauf en cas d'application d'une convention fiscale.
Pour les contribuables dont le domicile est à l'étranger ils ne sont redevables de l'ISF qu'à raison du patrimoine qu'ils détiennent en France, à l'exception des placements financiers.

Biens imposables
 
Les biens du foyer fiscal pris en compte (biens immobiliers, fonds de commerces, biens mobiliers, devises, etc.) excluent ceux expressément exonérés dans la liste présente dans le Code général des impôts.

Afin d'éviter quelques abus (dons de nue-propriété avec conservation d'usufruit), c'est l'usufruitier qui compte dans sa fortune la valeur du bien. Il n'est donc pas possible d'échapper à l'ISF par un montage de ce genre (on peut en revanche vendre devant notaire un usufruit viager ou de durée limitée, mais cela ne fait que remplacer un capital immobilier par un capital monétaire)

Abattements
On applique un abattement de 20% à la résidence principale, ainsi qu'à chaque bien immobilier dont un locataire fait sa résidence principale. Dans le second cas, le législateur tient compte en effet du fait que le loyer rapporté par ce bien sera lui-même taxé de toute façon.

Un bien en indivision est compté, par ailleurs, pour la part dont dispose chacun de ses propriétaires. La constitution d'une SCI peut selon les cas être avantageuse ou non.

Biens exonérés (en 2004)

- biens professionnels (une entreprise dont on est aussi dirigeant par exemple), sous certaines conditions ;
- objets d'antiquité, d'art ou tout simplement de collection ;
- droits de propriété littéraire, artistique ou industrielle ;
- bois, forêts ou participations dans des groupements forestiers (à concurrence des trois quarts de leur valeur) ;
- biens ruraux loués à long terme et participation dans des groupements fonciers agricoles ;
- bons anonymes, y compris ceux du Trésor ;
- valeurs de capitalisation des pensions de retraites ;
- rentes reçues en réparation de dommage corporel liés à un accident ou à une maladie.

Règles de détermination de la valeur nette taxable 
La valeur des biens prise en compte est leur valeur nette, entendre valeur brute moins les dettes déductibles.

Détermination de la valeur brute : dans le cadre de l'ISF, c'est le déclarant, donc le contribuable, qui évalue lui même la valeur de ses biens. Le CGI a tout de même prévu des règles d'évaluation pour guider le déclarant, celles-ci varient en fonction de la nature des biens à déclarer.

Principales dispositions fiscales 

- Les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l'année de la déclaration. Valeur vénale signifiant au prix du marché.
- La valeur du patrimoine immobilier est basée sur une liste des prix au mètre carré constaté à Paris et dans les principales villes de province, sinon les barèmes des notaires peuvent être utilisés.
- La résidence principale entre dans la base de calcul avec une décote de 20 % de la valeur de l'immeuble au 1er janvier de l'année de la déclaration.
- Une décote peut être appliquée sur les logements loués (20 à 40 %) selon divers critères (âge des occupants, montant du loyer, durée du bail).
- Les biens immobiliers détenus à l'étranger doivent être déclarés et entrent dans la base de calcul, sauf conventions fiscales (Danemark, Luxembourg, Égypte, Argentine, Finlande, Pays-Bas, République tchèque).
- En cas de donation de bien immobilier, la valeur entière (nue-propriété et usufruit) du bien doit être déclarée par l'usufruitier.
- Les biens mobiliers doivent être évalués au prix du marché du dernier jour de l'année qui précède la déclaration
- La valeur des portefeuilles de valeurs mobilières françaises ou étrangères cotées, est basée sur une liste officielle des cours moyens des trente dernières séances de l'année, ou du dernier jour de l'année, au choix du contribuable et ceci, valeur par valeur.
- La valeur des Sicav, FCP et Scpi est basée sur leur dernière valeur liquidative connue.
- Les plans d'épargne salariale entrent dans la base fiscale avec une décote possible.
- La valeur des contrats d'assurance-vie et bons de capitalisation entrent dans la base de calcul pour le montant de leur valeur de rachat.
- Le mobilier entre dans la base de calcul, sous la forme d'une estimation forfaitaire qui ne peut dépasser 5 % du patrimoine imposable.
- Les oeuvres, objets d'art et antiquités centenaires sont exonérés et n'entrent pas dans la base de calcul.
- Les biens professionnels n'entrent pas, en principe, dans la base de calcul.
- À supposer qu'ils ne soient pas regardés comme des biens professionnels (intégralement exonérés), les bois et forêts sont, sous certaines conditions, exonérés pour les trois quarts de leur valeur.

Le déclarant peut, en outre, déduire un certain nombre de dettes dites déductibles. Il s'agit principalement:

- des découverts bancaires
- du capital restant dû (au 1er janvier de l'année d'imposition) au titre des emprunts souscrits auprès d'établissements de crédits, étant précisé que le montant des dettes afférentes à un emprunt souscrit dans le but d'acquérir un bien exonéré ne peut être imputé directement sur la valeur du patrimoine taxable (dans cette hypothèse, seul l'excédent éventuel du capital restant dû sur la valeur du bien exonéré peut diminuer la base d'imposition)
- des impôts dont le fait générateur s'est produit (au plus tard) au 1er janvier de l'année d'imposition et qui n'ont pas été acquitté à cette date (IR, taxe d'habitation, taxes foncières), y compris la cotisation d'ISF elle-même
- des autres dettes certaines mais non acquittées au 1er janvier de l'année d'imposition (charges immobilières, factures et honoraires, chèques non encore débités, dépôts de garantie reçus des locataires, pensions alimentaires échues mais non acquittés, etc.)
du montant, après application d'un coefficient de revalorisation, de certaines indemnités pour dommage corporel.
- Le total formé par le montant de l'ISF dû au titre d'une année et les impôts dus en France et à l'étranger à raison des revenus de l'année précédente ne doit pas excéder 85 % des revenus du foyer (sans distinguer selon que les revenus sont imposables ou exonérés). Voir la règle du plafonnement ci-dessous.
- L'ISF, une fois payé, peut être intégré dans le calcul du bouclier fiscal qui limite à 60 % de ses revenus l'imposition maximale d'un contribuable (ce mécanisme s'ajoutant à celui du plafonnement, mais utilisant une base de calcul différente) .

- En premier lieu, prenez le temps de sélectionner les banques et organismes auprès desquels vous désirez faire votre demande de rachat de crédit. Dans le cadre du rachat d'un crédit immobilier seul, adressez vous à une ou deux banques en plus de votre propre banque, ainsi qu'aux comparateurs Internet reconnus.

- Dans le cas du rééchelonnement de plusieurs prêts, contactez les différents organismes de prêts pour savoir s'ils peuvent réaménager vos prêts. Si ces derniers refusent, contactez un courtier en restructuration de prêts, mais ne payez rien avant l'obtention finale du crédit. Les frais de courtage ou frais de renégociation sont de plus négociables. Une négociation qui ne sera possible que si vous avez en main plusieurs propositions concurrentes...

- Concernant les offres que vous recevez, n'acceptez pas la première proposition venue !  Il ne faut pas se focaliser sur la mensualité ou le taux annoncé sans regarder le coût total du crédit. Vous devez effectuer un subtil dosage entre le coût du nouveau crédit et les mensualités plus légères que vous recherchez légitimement...

- La profession d'intermédiaire en opérations de banques (IOB) est peu légiférée. Raison de plus pour ne pas vous laisser impressionner par les discours de certains commerciaux. Le bon courtier ou intermédiaire doit également avoir une mission de conseil : il doit pouvoir vous proposer le montage le plus approprié pour votre rachat de prêts.

- Faites bien attention que les frais inhérents au rachat de crédit  ne soient pas plus importants que l'économie que vous comptez réaliser en abaissant votre taux ...

- Enfin, attention aux contre-propositions que votre banque actuelle va vous faire. Bien souvent, elle sera tentée de vous faire une proposition à taux variable pour ne pas trop y perdre par rapport à votre crédit actuel. En revanche, des banques concurrentes seront souvent prêtes à faire des efforts plus importants, à la condition de changer de compte.

- Les intermédiaires en opérations bancaires auront bien souvent des solutions plus souples à vous proposer, souvent sans avoir à changer de domiciliation bancaire, mais ce n'est pas toujours la solution la plus économique.

Un rachat de crédit réussi passe par une mise en concurrence des banques et organismes de prêt. Il est pour vous capital de comparer les différentes propositions du marché !

Appelé Rachat de crédit , regroupement de crédit ,consolidation...
Le but est de  remplacer un ou plusieurs crédits déjà existants par un seul et unique crédit, à un taux moins élevé, amortissable sur une durée unique en adéquation avec les revenus de l’emprunteur.
Opter pour un rachat de crédits vous permet de baisser  ses mensualitéset d’améliorer son pouvoir d’achat.

Il est possible de renégocier toutes sortes de crédits : crédit immobilier, crédit consommation, crédit personnel
Le rachat de crédit s’adresse à toutes les catégories socio-professionnelles (commerçants, professions libérales, artisans), aux salariés, retraités
 

L'opération de rachat de crédit s'apparente à un accord de crédit. La banque ou l'organisme bancaire consulté va étudier trois paramètres: la garantie, le risque et la marge bénéficiaire qu'elle dégage.

Concernant la durée restante de prêt en cours, elle doit être supérieure à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat (ex : pour un prêt sur 15 ans le rachat devrait avoir lieu au cours de la 7ème année) parce qu’après cette période la différence totale des mensualités n’est plus suffisante pour couvrir les pénalités et les frais associés, et si la différence entre le taux actuel et le taux du nouveau crédit est au minimum de 1,2 points.

Le rachat de crédit hypothécaire est une opération de refinancement de prêt dans laquelle votre crédit est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.
Si vous êtes propriétaire d'une résidence principale, optez pour cette solution : vous éviterez ainsi d'avoir à fournir une caution.

L'objectif de ce crédit de restructuration est que vos échéances atteignent un montant inférieur à 35% de vos revenus mensuels pour que vous puissiez épargner à nouveau et sortir du surendettement.

Le rachat de crédit et crédit immobilier proposé par un organisme de restructuration de crédit est un prêt unique regroupant l'immobilier, les prêts à la consommation, les réserves, les dettes familiales... Vous pourrez ainsi bénéficier d'un regroupement de crédit proposé par des banques spécialisées et souples concernant le choix de la durée du nouvel emprunt.

La loi Scrivener date de 1979 : c'est le plus ancien texte du Code de la Consommation régissant les opérations en rachat de crédit.

- L'offre écrite : Une fois que vous avez déposé une demande de rachat de crédit, votre banque est tenue de vous proposer une offre de prêt écrite.
La proposition doit mentionner la date, le bien financé, l'identité des parties et des cautions, le montant du crédit, les modalités du contrat…
L'offre doit vous être adressée par courrier.
Ne vous contentez jamais de propositions orales, seule une offre écrite engage un établissement financier.
- Le délai de réflexion : L'organisme de rachat de crédit a l'obligation de maintenir les conditions qu'il vous propose dans son offre pendant au moins 30 jours. Un délai qui doit vous permettre d'étudier sa proposition dans le détail.
- Le délai de signature : La signature définitive du contrat doit intervenir dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'offre de prêt. N'hésitez pas à contacter votre banque si celle-ci ne vous donne pas signe de vie.
- Le droit de rembourser par anticipation : Vous avez bénéficié d'une importante rentrée d'argent et souhaitez rembourser votre crédit avant l'échéance fixée ? La loi Scrivener vous permet de vous acquitter des sommes dues par anticipation.
Vous restez libre de rembourser tout ou partie du prêt souscrit.

La loi Scrivener date de 1979 : c'est le plus ancien texte du Code de la Consommation régissant les opérations en rachat de crédit.

- L'offre écrite : Une fois que vous avez déposé une demande de rachat de crédit, votre banque est tenue de vous proposer une offre de prêt écrite.
La proposition doit mentionner la date, le bien financé, l'identité des parties et des cautions, le montant du crédit, les modalités du contrat…
L'offre doit vous être adressée par courrier.
Ne vous contentez jamais de propositions orales, seule une offre écrite engage un établissement financier.
- Le délai de réflexion : L'organisme de rachat de crédit a l'obligation de maintenir les conditions qu'il vous propose dans son offre pendant au moins 30 jours. Un délai qui doit vous permettre d'étudier sa proposition dans le détail.
- Le délai de signature : La signature définitive du contrat doit intervenir dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'offre de prêt.
N'hésitez pas à contacter votre banque si celle-ci ne vous donne pas signe de vie.
- Le droit de rembourser par anticipation : Vous avez bénéficié d'une importante rentrée d'argent et souhaitez rembourser votre crédit avant l'échéance fixée ? La loi Scrivener vous permet de vous acquitter des sommes dues par anticipation.
Vous restez libre de rembourser tout ou partie du prêt souscrit.